Frage an Tanja Schorer-Dremel von Martin B. bezüglich Raumordnung, Bau- und Wohnungswesen

Sehr geehrter Herr B.,

vielen Dank für Ihre Nachricht. Ich kann Ihnen dazu folgende Information weitergeben:

Bayern nutzt insbesondere steuerliche und baurechtliche Gestaltungsspielräume, um die Kosten beim Immobilienkauf niedrig zu halten:

1. Grunderwerbssteuer:
In den vergangenen Jahren haben viele Länder die Grunderwerbsteuersätze stark erhöht. So gilt z. B. in Nordrhein-Westfalen ein Steuersatz von 6,5 Prozent; in Berlin werden immerhin 6 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbsteuer fällig. Bayern ist – im Gegensatz zu fast allen anderen Ländern – dem allgemeinen Trend zur Festlegung von höheren Grunderwerbsteuersätzen nicht gefolgt. In Bayern kommt nach wie vor der Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent – der niedrigste in Deutschland – zur Anwendung. Diese Maßnahme trägt maßgeblich zur Gestaltung von günstigen Rahmenbedingungen für den Erwerb von Immobilien bei.

Um vor allem Familien mit Kindern gezielt zu entlasten, setzt sich Bayern auf Bundesebene für die Einführung von Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum ein. Dabei können bereits erste Erfolge vermeldet werden. So wurde im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD vereinbart, dass die Einführung solcher Freibeträge für Familien geprüft wird. Bayern wird dieses Thema – wie bereits in der Vergangenheit – weiter vorantreiben.

2. Baukosten
Die Staatsregierung hat auch die Baukosten im Blick. Durch Initiativen im Bauplanungsrecht möchte die Staatsregierung Bauland mobilisieren. Technische Standards im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung und bei sonstigen Baunormen werden auf den Prüfstand gestellt, um steigende Kosten beim Bauen zu verhindern.

3. Maklerkosten
Eine gesetzliche Deckelung der Maklerkosten beim Immobilienkauf steht derzeit nicht zur Diskussion. Vorgeschlagen wird zwar von manchen (etwa der SPD), das Bestellerprinzip bei Maklergebühren auch beim Erwerb von Immobilien einzuführen. Wie bekannt, wurde durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 festgelegt, dass das Entgelt für die Vermittlung einer Mietwohnung vom Wohnungsvermittler nicht dem Mieter auferlegt werden dürfen. Aus hiesiger Sicht besteht hingegen keine Veranlassung für eine eigene Gesetzesinitiative beim Immobilienkauf. Bei der derzeitigen Marktlage ist davon auszugehen, dass dem Verkäufer zu Last fallende Maklerkosten einfach auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, so dass es zu keiner Entlastung des Käufers käme. Anders als im Mietrecht sind bislang auch keine tauglichen Instrumente ersichtlich, um eine solche Umlage zu verhindern oder einzuschränken.

4. Notarkosten
Auf eine Beteiligung des Notars beim Verkauf von Immobilien kann gerade auch im Sinne des Schutzes des Käufers nicht verzichtet werden. Der Notar kann inakzeptable Benachteiligungen des Käufers bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrages verhindern und übt eine wichtige Filterfunktion im Verhältnis zu den Grundbuchämtern aus.

Gerichts- und Notarkosten werden nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG), einer bundeseinheitlichen Vorschrift, erhoben. Eine etwaige Gebührensenkung würde somit eine Abstimmung auf Bundesebene, insbesondere ein Tätigwerden des insoweit zuständigen Bundesgesetzgebers voraussetzen. Eine entsprechende Initiative hätte im Hinblick auf die höchst unterschiedliche Einnahmesituation der öffentlichen Hand sowie die ebenfalls erheblichen Unterschiede bei den Immobilienwerten in den einzelnen Ländern jedoch kaum Aussicht auf Erfolg.

Im Allgemeinen ist darauf hinzuweisen, dass sich die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb stehenden Gebühren (überwiegend) nach dem jeweiligen Geschäftswert bestimmen; für die Bewertung von Grundbesitz ist der sogenannte Verkehrswert bzw. Kaufpreis maßgebend (vgl. §§ 46, 47 GNotKG). Dabei ist zu bedenken, dass das vorherrschende Wertgebührensystem auf der Erwägung des Gesetzgebers beruht, dass bei der Bemessung von Gebühren nicht nur auf den (Bearbeitungs-)Aufwand, sondern auch auf die (insbesondere wirtschaftliche) Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten sowie auf das Haftungsrisiko abzustellen ist.

Andererseits ist das Wertgebührensystem Ausfluss des Sozialstaatsprinzips, da der Einzelne Gebühren nur entsprechend seiner Leistungsfähigkeit zu bezahlen hat, was sich am wirtschaftlichen Wert des einzelnen Geschäfts bemisst. Insoweit werden Gebühren für Geschäfte mit niedrigen Geschäftswerten, die regelmäßig nicht kostendeckend sind, durch Gebühren bei Geschäften mit hohen Geschäftswerten ausgeglichen. Nach der Rechtsprechung ist diese Gestaltung der Gebühren verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden."

Mit freundlichen Grüßen

Tanja Schorer-Dremel