Frage an Nicole Hoffmeister-Kraut von Jasmin W. bezüglich Raumordnung, Bau- und Wohnungswesen

Sehr geehrte Damen und Herren,

zunächst vielen Dank für Ihre Nachricht vom 6. Mai 2019 an Frau Ministerin Dr. Hoffmeister-Kraut MdL. Durch ein Büroversehen ist uns eine Beantwortung leider erst heute möglich. Die Verzögerung bitten wir vielmals zu entschuldigen. Im Auftrag von Frau Ministerin darf ich Ihnen zu Ihren aufgeworfenen Fragen nachstehende Antworten übermitteln.

- Wie ist Ihre Einschätzung der momentanen Wohnsituation in Stuttgart?
- Wo sehen Sie Probleme? Wer ist dafür verantwortlich?
- Warum schießen die Stuttgarter-Mietpreise immer mehr in die Höhe?

Grundsätzlich ist die (allgemeine) Wohnsituation in einzelnen Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg nicht ganz so einfach darstellbar. In Baden-Württemberg gibt es nicht einen einheitlichen Wohnungsmarkt, sondern regionale Wohnungsmärkte mit sehr unterschiedlichen Marktentwicklungen und Wohnraumbedarfen. Die überdurchschnittlich hohe Nachfrageentwicklung durch die Zuwanderung nach Baden-Württemberg ist vor allem auf die starke Wirtschaft und die positive Entwicklung des Arbeitsmarktes zurückzuführen, die sich im Gegensatz zu anderen Flächenländern nicht nur auf die wirtschaftsstarken Oberzentren und Ballungsräume konzentriert, sondern auch die ländlichen Räume als Wohn- und Arbeitsort in den Fokus rückt. Die auf einen Auftrag der Wohnraum-Allianz zurückgehende Prognos-Studie zum Wohnraumbedarf in Baden-Württemberg (siehe Anhang) kommt beispielsweise zu dem Ergebnis, dass in 27 der 44 Stadt- und Landkreise in Baden-Württemberg ein sehr angespannter Wohnungsmarkt herrscht, lediglich in 17 Landkreisen kann von einer entspannten Lage gesprochen werden.

Die Ergebnisse der Studie machen deutlich, dass sich die Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg durch unterschiedliche Entwicklungsdynamiken von Wohnungsangebot und -nachfrage auseinanderentwickelt haben und in einem deutlichen Ungleichgewicht befinden. Bedingt durch den Bevölkerungsanstieg, die Zuwanderung aus dem Bundesgebiet sowie dem Ausland und den Trend zu kleineren Haushalten (Ein- und Zweipersonenhaushalte) ist die Wohnungsnachfrage in Baden-Württemberg in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Die starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum – insbesondere zur Miete – hat gerade in den Ballungsräumen wie u. a. in Stuttgart zu entsprechenden Preiseffekten geführt. Menschen mit geringem oder keinem Einkommen drohen deshalb zu Verlierern am Wohnungsmarkt zu werden, wenn nicht gegengesteuert wird. Tatsache ist, dass in der der Vergangenheit zu wenig gebaut wurde – auch weil die Lage nicht so angespannt war – und momentan das Problem zu weniger Bauflächen besteht. Neben dem Mangel an Baugrundstücken liegt ein weiteres Problem jedoch auch in der gegenwärtigen Auslastung der Bauwirtschaft.

Die räumliche Verteilung der zwischen 2011 bis 2015 aufgelaufene Wohnungsbaulücke von 88.000 Wohnungen auf Kreisebene verdeutlich die Intensität des Wohnraumbedarfs in den regionalen Märkten. Dabei sticht die Landeshauptstadt Stuttgart mit den vier direkten Umlandkreisen (Esslingen, Böblingen, Ludwigsburg und Rems-Murr-Kreis) besonders hervor, auf die rund 28.400 bzw. knapp ein Drittel der landesweiten Wohnungsbaulücke entfallen. Gemessen am Wohnungsbestand fällt die Wohnungsbaulücke in den Universitäts- und Großstädten Freiburg, Stuttgart, Pforzheim, Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg überdurchschnittlich hoch aus.

Die nachstehende Abbildung zeigt die räumliche Struktur und Einordnung der fünf Wohnungsmarkttypen auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte in Baden-Württemberg, die räumliche Muster und funktionale Verflechtungen im Stadt-Umland-Kontext erkennen lassen. Die Städte und Kommunen insb. in den Typen A (9 Stadtkreise), B (10 Landkreise) sowie C (8 Landkreise) sind zukünftig besonders gefordert hinsichtlich der perspektivischen Erweiterung des Wohnungsangebotes.

Typisierung der regionalen Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg
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- Wer genau tut etwas dafür, dass das Wohnen in Stuttgart bezahlbar bleibt/wird?
- Wie schätzen Sie die Meinung der anderen Parteien zu diesem Thema ein?
- Was für eine Rolle spielt die Politik allgemein bei der Stadt- & Wohnraumplanung?
- Gibt es schon Lösungsansätze für das Wohnungsproblem in Stuttgart und wenn ja, welche?
- Wer entwickelt diese und weitere Lösungsansätze und wer setzt sie um?

Der Wohnungsbau ist seit einigen Jahren zu einem der dominierenden politischen Themen unserer Zeit geworden. Ein sich weiter verschärfender Wohnungsmangel hat durchaus Potenzial, den sozialen Frieden in unserem Land zu gefährden. Es ist daher wichtig, dass Wohnbaupolitik als eine gemeinsame Aufgabe von Bund, Ländern, Kommunen sowie von Bund und Land initiierten Bündnissen und Allianzen verstanden wird. Eine erfolgreiche Wohnbaupolitik muss auf einen breiten politischen Konsens gestützt werden. Grundlage für ein innovatives und nachhaltiges Bauen sind mit der Bürgerschaft, Interessensvertreter und Experten diskutierte und abgestimmte Stadtentwicklungs- und Planungsprozesse. Neben den dazu erforderlichen informellen Planungsinstrumenten müssen jedoch insbesondere das Bauplanungsrecht und die die Bauleitplanung betreffenden Fachgesetze auf weitere Beschleunigungs- und Flexibilisierungseffekte überprüft werden.

Der beste Schutz vor hohen Mieten ist ein möglichst großes Angebot an Wohnraum. Im Kern geht es darum, dass dort, wo die Menschen leben wollen, zu wenig Wohnraum besteht. Wohnungspolitik ist komplex und es gilt, die Rahmenbedingungen in verschiedenen Themenbereichen zu verbessern. Ein wichtiges Ziel der Landesregierung ist es daher, die Schaffung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen. Dieses Ziel ist Kernanliegen der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg, die Frau Ministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut MdL bereits im Jahr 2016 ins Leben gerufen und die seither zahlreiche Maßnahmen erarbeitet hat. Dieses Gremium aus Experten der Wohnungswirtschaft und weiteren Sachverständigen unterscheidet sich wesentlich von den vielen Bündnissen und runden Tischen: die Expertenmeinungen, die in Vorschläge münden, werden als Empfehlungen gefasst und erlangen so eine gewisse Bindungswirkung. Über 50 Vertreterinnen und Vertreter der Wohnungswirtschaft, der kommunalen Spitzenverbände, der im Landtag vertretenen Fraktionen, von Banken sowie des Natur- und Umweltschutzes haben sich der Wohnraum-Allianz angeschlossen und sich die Erarbeitung von Empfehlungen an die Politik zum Ziel gesetzt, die zu mehr und insbesondere preisgünstigem Wohnraum beitragen sollen. Wichtige Handlungsmaxime der Wohnraum-Allianz ist dabei stets, dass es keine Denkverbote geben darf. Die unterschiedlichen Haltungen und Meinungen werden gemeinsam an einem Tisch diskutiert und es wird versucht, von allen Seiten gemeinsam getragene Lösungen zu finden.

Ein mitunter ganz wesentliches Problem, das bewältigt werden muss, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ist der Mangel an verfügbarem und geeignetem Bauland vor allem in den Städten und Ballungsräumen wie Stuttgart. Eine wichtige Rolle kommt hierbei den kommunalen Planungsträgern zu. Die Städte, Gemeinden und auch Landkreise leisten hier einen wichtigen Beitrag und sind tatkräftig dabei, die Verfahren zielorientiert voran zu bringen. Das Land Baden-Württemberg unterstützt die Kommunen mit bedarfsorientierten Förderangeboten und zahlreichen Informationsbroschüren bei der Neuausweisung von Wohnbauflächen ebenso wie bei der Aktivierung der Potentiale der Innenentwicklung durch Nachverdichtung, Konversionen bereits anderweitig genutzter Flächen und Aufstockungen im Gebäudebestand.

Ein Handlungsansatz, um den teilweise extremen Preisentwicklungen in Bereichen des Wohnungsmarktes entgegenzuwirken, ist die Weiterentwicklung der Fördertätigkeit des Landes. Das Land hat mit seinem Programm Wohnungsbau BW 2017 die Wohnraumförderung im Land fortentwickelt. Wegweisend waren insbesondere die Entscheidung, neben den Maßnahmen der Eigentumsförderung auch die soziale Mietwohnraumförderung in vollem Umfang landesweit anzubieten und damit auch diesen Förderbereich nicht nur den Ballungsräumen vorzubehalten, wie auch die Einführung eines Vollzuschusses in der sozialen Mietwohnraumförderung und die Anhebung aller Einkommensgrenzen. Zudem wurde mit dem Bewilligungsvolumen in Höhe von 250 Mio. Euro der höchste Verfügungsrahmen seit mehr als 20 Jahren eröffnet. Das Programm Wohnungsbau BW 2018/2019 führt diesen eingeschlagenen Weg fort. Wiederum konnten unter Mitwirkung der Wohnraum-Allianz Stellschrauben identifiziert werden, deren Bewegung den sozial orientierten Wohnungsbau weiter voranbringen kann: Die Sozialmiete ist innerhalb eines erlaubten Korridors flexibel gestaltbar und für Gemeinden wurde eine Prämie eingeführt, die auch den Träger der Planungshoheit belohnt, wenn dort künftig aktuell geförderter Sozialmietwohnraum bezugsfertig errichtet wird. Auswirkungen dürfte jedoch vor allem die neu eingeführte modulare Ermittlung der Gesamtkosten der förderfähigen Mietwohngebäude haben. Diese zu berücksichtigenden Kosten der Investoren sind nun nach Baukosten und Grundstückskosten getrennt festzustellen, wodurch die Verhältnisse vor Ort realitätsnäher abgebildet werden können.

Als weitere Maßnahme fördert das Land die Erstellung von Kooperationsmietspiegeln. Ziel dieser deutschlandweit einmaligen Förderung ist eine großräumige Erstellung qualifizierter Mietspiegel mit möglichst breiter Flächendeckung. Dies ist wichtig, um insbesondere Konflikte zwischen Mietern und Vermietern über die zulässige Miethöhe zu reduzieren und Rechtssicherheit zu schaffen. Unser Förderprogramm wurde bereits im ersten Förderjahr von den Gemeinden gut angenommen. Eine solche gemeindeübergreifende Kooperation hat Synergieeffekte für alle Beteiligten und ist ein wichtiger Schritt hin zu dem Ziel einer größeren Flächendeckung qualifizierter Mietspiegel.

Das Land unterstützt die Kommunen auch bei der so wichtigen Aktivierung und Mobilisierung von Flächen. Vielfach sind Flächenpotenziale vorhanden, die aber aus verschiedenen Gründen nicht oder noch nicht genutzt werden können (Brachflächen, Baulücken, mangelnde Eigentümerbereitschaft). Mit dem Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ werden nicht nur Konzepte und Strategien für die Aktivierung von Flächen und die Erstellung städtebaulicher Entwürfe für flächeneffiziente Wohnquartiere gefördert, sondern insbesondere auch kommunale Flächenmanager, die u.a. eine wichtige Rolle bei der Vermittlung der Entwicklungsziele der Gemeinde gegenüber den Grundstückseigentümern haben. Zusätzlich stellt das Land den Kommunen kostenlos das Flächenmanagement-Tool FLOO zur Verfügung, mit dem diese ihre Innenentwicklungspotenziale erfassen, bewerten und verwalten können. FLOO wurde als einfach nutzbares informationstechnisches Werkzeug entwickelt, das insbesondere kleineren Städten und Gemeinden ermöglicht, ihre Entwicklungspotenziale im Innenbereich − wie Baulücken, Brachflächen, untergenutzte Flächen oder Leerstände − im Blick zu behalten und erfolgreich zu aktivieren.

Mit dem zwischenzeitlich durch den Landtag beschlossenen Gesetzentwurf zur Änderung der Landesbauordnung können wir zudem auf ein gelungenes Maßnahmenpaket blicken, mit dem das Bauen zukünftig einfacher, schneller und kostengünstiger gestaltet werden soll. Im Rahmen der Novelle war es stets ein zentrales Anliegen, den Wohnungsbau nicht durch umständliche und zeitaufwändige Verfahren sowie unnötige bauliche Standards weiter zu verzögern. Deshalb drehen wir mit der Novellierung an wichtigen Stellschrauben, um baurechtliche Genehmigungsverfahren zu vereinfachen, zu beschleunigen und sie mit der vollständigen Digitalisierung zukunftsfähig zu machen.

Auch in der Städtebauförderung widmen wir uns der Herausforderung, ausreichenden und adäquaten Wohnraum für Baden-Württemberg zu schaffen. Mit der Vorbereitung, Erschließung und Bereitstellung baureifer Flächen unterstützt die Städtebauförderung insbesondere auch den bezahlbaren Wohnungsbau im Land. Die Umnutzung von Gebäuden zu Wohnzwecken oder die Aktivierung innerörtlicher Baupotenziale und bereits baulich vorbelasteter Flächen sind zudem eine Kernaufgabe der Städtebauförderung des Landes. Allein im Förderprogramm 2019 werden ca. 257 Millionen Euro für die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Land eingesetzt.

Im Rahmen des neuen Kommunalfonds „Wohnraumoffensive BW“ werden wir darüber hinaus zum bestehenden Wohnungsbauprogramm die neue Förderlinie „Wohnungsbau BW – kommunal“ ergänzen, das sich direkt und ausschließlich an Gemeinden richtet. Dadurch kann das Bauen künftig auch dort ermöglicht werden, wo es bislang unwirtschaftlich ist. Daneben werden Kommunen über einen Grundstücksfonds beim Erwerb von Flächen für den Wohnungsbau unterstützt. Mit der weiteren Förderlinie „Wohnungsbau BW – Mitarbeiterwohnen“ schaffen wir zudem ein zusätzliches Angebot, um auch Unternehmen beim sozialen Wohnungsbau mit ins Boot zu holen und sie gezielt bei der Anwerbung von Fachkräften zu unterstützen. Ein solches Förderangebot besteht in dieser Form bisher in keinem anderen Bundesland und zeigt, dass wir beim Thema Wohnungsbau alle Möglichkeiten auszuschöpfen versuchen und innovative Wege gehen.

Weitere Maßnahmen wurden auf Bundesebene auf der Grundlage des Wohnungsgipfels der Bundesregierung in Abstimmung mit den Ländern und Verbänden auf den Weg gebracht, beispielsweise im Miet- und Steuerrecht. Derzeit in Vorbereitung ist auch eine Reform des Wohngeldrechts für das Jahr 2020, die in Form einer Erhöhung des Leistungsniveaus Entlastung bei den Wohnkosten für einkommensschwache Haushalte verspricht.

- Welchen Stellenwert haben Grünflächen in der Stadt- & Wohnraumplanung?
Die angesprochenen Grünflächen in den besiedelten Bereichen der Kommunen haben in der Regel einen hohen Stellenwert, da ihnen verschiedene Funktionen zukommen. Sie sind sowohl Bestandteil eines attraktiven Wohnumfeldes in dem sich die Bürgerinnen und Bürger treffen, erholen und die Kinder Spielgelegenheiten finden wie auch Notwendigkeit für ein gutes Stadtklima. Zur Vertiefung stadtklimatischer Fragen empfehle ich die „Städtebauliche Klimafibel“, die Sie auf der Homepage des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau (https://wm.baden-wuerttemberg.de/de/startseite/) bestellen oder online unter www.staedtebauliche-klimafibel.de einsehen können.

- Was wäre für Sie die perfekte “Wohnsituation der Zukunft” in Stuttgart?
Zum einen ist es natürlich ganz allgemein gesprochen wichtig, dass ein Ort attraktiv und das Stadtbild ansprechend ist – sei es in Stuttgart oder anderswo. Zum anderen muss auch die nötige Infrastruktur vorhanden sein. Die „Stadt der kurzen Wege“ muss mehr zur Realität werden – in jeglicher Hinsicht. Nicht nur ältere Menschen wollen alle Bedarfe des täglichen Lebens abdecken können und das möglichst auch zu Fuß – sei es der Arztbesuch, der Wocheneinkauf oder die Kinderbetreuung. Und natürlich wird es vorausschauend auch immer wichtiger, barrierefrei und altersgerecht zu wohnen.

Mit Blick in die Zunkunft werden durch die zunehmende Flexibilisierung und Mobilität unserer Gesellschaft auch der Wohnungsbau und das Immobilienmanagement innovativere Konzepte entwickelt haben. Unsere unterschiedlichen Lebensbereiche werden dabei stärker ineinander greifen, sodass Alt und Jung, Büro und Wohnungen, Business und Privatbereich nicht nur nebeneinander, sondern mit- und untereinander bestehen und sich im Alltag begegnen. Es kommt dabei also zunehmend auf Multifunktionalität an, Gebäude und Viertel werden urbaner und vielfältiger sein. Damit steigt übrigens gleichzeitig auch die Profitabilität.

Als abschließendes Fazit ist sicherlich festzuhalten, dass uns die Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten auch zukünftig vor enorme Herausforderungen stellen werden. Trotz aller Bemühungen müssen wir dabei aber Geduld aufbringen. Denn von heute auf morgen können unsere Maßnahmen unmöglich greifen. Credo muss sein, auch weiterhin dranzubleiben und alle Möglichkeiten für mehr und insbesondere bezahlbaren Wohnraum zu erkennen und zu nutzen. Die Politik nimmt die Problematik der Mietpreisentwicklungen sehr ernst und arbeitet mit zahlreichen Maßnahmen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene mit Hochdruck daran, die Entwicklung auf den Wohnungsmärkten durch Veränderungen an wichtigen Stellschrauben maßgeblich zu verbessern.

Ich hoffe, wir konnten Ihnen für Ihre Recherchearbeit im Zuge der geplanten Ausstellung „Zukunft der Wohnsituation in Stuttgart“ hilfreiche Informationen an die Hand geben. Für weitere Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung (am besten direkt an nachstehende Kontaktdaten). Falls Sie im Zuge der Ausstellung planen, Statements oder Informationen aus dem Wirtschaftsministerium zu veröffentlichen, wären wir Ihnen um vorherige Abstimmung mit uns sehr dankbar.

Wir wünschen gutes Gelingen für Ihr Projekt!

Mit freundlichen Grüßen
Katrin Endrass