Frage an Kirsten Kappert-Gonther von Manfred G. bezüglich Raumordnung, Bau- und Wohnungswesen
Eigentumswohnung gekauft, Wohnfläche fehlt, Käufer haftet. Warum nicht der Verkäufer?
Sehr geehrte Frau Kappert-Gonther,
im Rahmen der Gespräche über Baumängel wurden wir gefragt, ob wir unsere Wohnfläche schon überprüft haben. Wir haben einen Sachverständigen mit der Überprüfung beauftragt. Die von uns bewohnte Wohnung war um 3,36 % und die im Nachbarblock war um 2,11 % kleiner. Das Aufmaß hat der Sachverständige jeweils in jedem Raum unterhalb der Wohnraumdecke genommen, sodass die korrekte Nutzfläche ermittelt wurde. Leider haben wir im guten Glauben einem Bauträgervertrag unterschrieben, der eine Toleranzgrenze von 2 % und den Hinweis auf die Wohnflächenverordnung beinhaltet.
Der Investor wollte uns die über der Toleranzgrenze liegende Fehlmenge ersetzen, sich das Geld aber bei der Baufirma wieder holen. Diese verwies auf die Wohnflächenverordnung, die Türschwellen und Mauereinlassungen zum Balkon etc. als Wohnfläche hinzuaddiert.
Da wir in den Notarverträgen die Berücksichtigung von Toleranzgrenze und Wohnflächenverordnung unterschrieben haben, konnte sich der Bauherr als Verkäufer schadlos halten. Die Haftung für fehlende Wohnfläche gegenüber Mieter und künftigen Käufer bleibt Dank dieser vertraglichen Regelungen beim Käufer. Ein Vertrag zwischen Bauherrn und Architekten, wonach dieser bei weniger angefallenen Baukosten ein zusätzliches Honorar bekommt, ist eine weitere Aufforderung zum Material sparenden Bauen auf Kosten des Käufers, der die fehlende Wohnfläche in der Regel gar nicht bemerkt.
Wir haben geglaubt, der Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen sieht hier wie wir eine gesetzliche Fehlentwicklung zu Lasten des unbeteiligten Käufers.
Vor einem Jahr haben wir deshalb die Obleute im Ausschuss informiert, später die Mitglieder und Stellvertreter. Leider war das zu unserer Enttäuschung eine falsche Annahme. Bis heute erfolgte keine Reaktion!
Zwei Landtagsabgeordnete haben uns empfohlen eine Petition im bayerischen Landtag einzureichen, die aus unserer Sicht überhaupt nicht beachtet wurde.
Für uns gewinnt die Frage immer mehr an Bedeutung, ob es an der Arroganz der Abgeordneten gegenüber dem Bürger liegt, ist es die Angst eine große Wählerschicht aus der Bauwirtschaft einschließlich Vertriebsgesellschaften zu verprellen?
Der Verbraucherschutzverband WOHNEN IM EIGENTUM hat den Vorschlag gemacht am Ende der Bauphase die Wohnfläche zu überprüfen, damit hätte der Eigentümer, Vermieter und Mieter eine von allen Seiten anerkannte Wohn-/Nutzfläche.
Eine gesetzliche Regelung zum Schutz des Käufers würde dem Steuerzahler keinen Cent kosten.
Mit freundlichen Grüßen
B. u. M. G.
P.S: Gerne senden wir Ihnen auch weitere Informationen (Petition, Literatur).
Sehr geehrte Frau und Herr Güntsch,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich als Gesundheitspolitikerin als sehr spezialisiert wahrnehme, aber dennoch gerne beantworten möchte.
Nach Ihrer Darstellung wich bei Ihnen die tatsächlich feststellbare Größe der Wohnfläche Ihrer vom Bauträger erworbenen Wohnung negativ von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab. Ihr Vertragspartner hat, so wie ich Sie verstehe, signalisiert, die über eine vereinbarte 2 %-tige Toleranz hinausgehende fehlende Wohnfläche finanziell auszugleichen. Sodann sprechen Sie weitere Einbußen durch die verringerte Wohnfläche im Zusammenhang mit einem nach dem Erwerb des Objekts abgeschlossenen Mietvertrags an.
In der Tat sind vereinbarte Wohnflächen Beschaffenheitsmerkmale der aufgrund eines Erwerbervertrags vom Bauträger zu errichtenden Eigentumswohnung. Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zum Nachteil der Erwerber*innen von der vereinbarten Fläche ab, liegt es nahe, dass die Wohnung grundsätzlich mangelhaft ist. Dann müsste Ihnen ein Minderungsrecht oder auch ein Schadensersatzanspruch zustehen. Ich kann Ihren Ärger nachvollziehen. Wie die Sach- und Rechtslage hinsichtlich des von Ihnen geschilderten Falles genau zu bewerten ist, kann ich aber nicht beurteilen. Eine solche Beurteilung kann nur eine auf Bau- und Architektenrecht spezialisierte Rechtsanwält*in nach voller Einsicht aller maßgeblichen Verträge und Unterlagen vornehmen. Diese wird Ihnen auch aufzeigen, wie in zweckdienlicher Weise vorzugehen ist – soweit Sie eine solche Beratung nicht ohnehin schon in Anspruch genommen haben.
Den von Ihnen angesprochene Vorschlag des Verbands Wohnen im Eigentum gebe ich an die fachlich zuständigen Abgeordneten in der Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen weiter. Diese werden prüfen, ob und ggf. wie wir diesen bei geeigneter parlamentarischer Gelegenheit einbringen können. Wir werden das Thema weiterhin aufmerksam beobachten und insbesondere im Auge behalten, ob und ggf. wie die Regierungskoalition an der Stelle handelt.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Kirsten Kappert-Gonther
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