§ 19 GBO lautet: Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Das wird vielfach interpretiert, dass es freiwillig ist.
Im Rahmen der Grundsteuerreform hat sich wohl herausgestellt, dass oftmals Einträge falsch sind, weil Verstorbene angeschrieben wurden. Das lässt vermuten, dass tatsächliche Eigentümerwechsel und andere wichtigen Eintragungen nicht vorgenommen wurden und werden. Was spricht dagegen, solche Einträge ganz klar und deutlich verpflichtend zu machen, die Eintragungen also nicht von der (freiwilligen) Bewilligung abhängig zu machen? Im voraus vielen Dank.
Sehr geehrter Herr K.,
vielen Dank für Ihre Anfrage und das damit verbundene Interesse an meiner Arbeit.
Im Rahmen der Grundbuchordnung gilt das Legalitätsprinzip. Das heißt, dass das Grundbuchamt alle eingehenden Anträge auf ihre Legalität überprüfen muss. Dabei muss aber zwischen der materiellen und dinglichen Ebene eines Rechtserwerbs unterschieden werden. Das Grundbuchamt prüft also nicht, ob der Vertrag rechtswirksam geschlossen wurde bzw. überhaupt, sondern, ob der Eintrag selbst gegen kein Gesetz verstößt, der Eintrag grundbuchfähig ist, alle nötigen Genehmigungen eingeholt sind und die Identitäten aller beteiligten Personen korrekt sind sowie die Geschäftsfähigkeit dieser Personen vorliegt.
Gleichzeitig gilt im Grundbuchsrecht das sogenannte Antragsprinzip, nach dem eine Änderung des Grundbuchs nur nach Antragstellung erfolgen kann. Im Rahmen von Erbfällen, wie sie es schildern, gilt die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 ff. BGB. Das heißt, dass das Eigentum automatisch auf den oder die Erben übergeht. Damit wird auch das Grundbuch, welches vorher noch den Erblasser als Erben eingetragen hatte, materiell unrichtig.
Die GBO kennt in § 82 einen Grundbuchberichtigungszwang, der unter anderem den Eigentümer trifft. Dieser hat dem Grundbuch gegenüber im Falle einer Veränderung der materiellen Rechtslage einen Antrag auf Berichtigung zu stellen, um eine materielle Unrichtigkeit des Grundbuchs zu verhindern. Dies umfasst gerade einen Erbfall. Dies stelle eine Sollvorschrift dar, von dem das Grundbuchamt Gebrauch zu machen hat, wenn es von der materiellen Unrichtigkeit des Grundbuchs Kenntnis erlangt. Es steht gerade nicht im Belieben des Eigentümers, den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen und die nötigen Unterlagen zu beschaffen, sondern vielmehr besteht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung hierzu.
Auch in „pragmatischer“ Hinsicht ergibt es durchaus Sinn für den Erben, die neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch einzutragen, weil sich durch die Nachweisbarkeit der Eigentümerstellung im Grundbuch praktische Nachteile im Rechtsverkehr vermeiden lassen.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantworten konnte. Falls Sie noch weitere Fragen haben, können Sie sich jederzeit bei mir melden.
Mit den besten Grüßen
Esra Limbacher
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