Was halten Sie von der Festlegung der Wohnfläche für alle Beteiligten durch den Bauherrn am Ende der Bauphase?
Sehr geehrter Herr Czaja,
seit Jahren ist bekannt, dass die Quadratmeterangaben in vielen Bauträgerverträgen und damit auch in Mietverträgen nicht stimmen, was zu einem falschen Kaufpreis und zu einer falschen Kostenumlage beim Käufer und Mieter führt. Seit 2019 gibt es den Vorschlag die tatsächliche Wohnfläche vom Verkäufer / Bauherrn für Grundbuchamt, Käufer, Mieter, Hausverwaltung und dessen Dienstleister für die Betriebskostenabrechnung ermitteln zu lassen. Wird die falsche Angabe im Nachhinein festgestellt, muss der Bewohner ein Recht auf Korrektur haben. Einstimmigkeit der Eigentümer darf nicht Voraussetzung sein. Warum ist das keine Lösung für Sie und ihre Partei? Eine WEG / GdWE ist keine Wohnanlage im kommunalen Wohnungsbau! Hier treffen sich Menschen nach Fertigstellung des Gebäudes, die in der Regel erstmals lernen, demokratisch eine Wohnanlage zu verwalten und zu erhalten. Wegen deren Unerfahrenheit, muss es Aufgabe der Politik sein, erkennbare Mängel vorab abzuwenden.
Sehr geehrter Herr G.
vielen Dank für Ihre Anfrage. Gern möchte ich Ihnen zu den angesprochenen Punkten einige Erläuterungen geben. Da ich in der Fraktion und Partei nicht für den Themenbereich verantwortlich bin und in diesem Fachgebiet nicht die vollständige Expertise besitze, habe ich mich bei der Beantwortung mit unseren rechts- und baupolitischen Fachkollegen abgestimmt.
Nach meiner Kenntnis deckt die bisherige Rechtslage das von Ihnen beschriebene Szenario in weiten Teilen ab. Gemäß § 434 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Verkäufer die Verpflichtung, die Kaufsache frei von Sachmängeln zu übergeben. Ein Sachmangel liegt insbesondere dann vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit – in diesem Fall die Wohnfläche – nicht der Realität entspricht. Das gilt sowohl für Kaufverträge als auch für Mietverträge.
Für Mietverhältnisse hat die Rechtsprechung bereits klargestellt, dass Wohnflächenangaben als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen sind. Allerdings wird dabei nicht zwingend die exakte Wohnfläche garantiert, sondern die vertraglich vereinbarte Größe legt die geschuldete Beschaffenheit der Mietsache fest. Dieser Grundsatz gilt auch bei Kaufverträgen über Grundstücke und Immobilien.
Liegt eine Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche vor, so kann der Käufer – wie in § 434 BGB geregelt – vom Kaufvertrag zurücktreten, den Kaufpreis nachträglich mindern oder Schadensersatz verlangen. Diese Beschaffenheitsvereinbarung wird in der Regel im notariellen Kaufvertrag festgelegt, was durch zahlreiche Urteile, wie z.B. in der NJW 2016, 1815, bestätigt wurde.
Zusätzlich sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die die Berechnung von Wohnflächen regeln, in Deutschland umfassend geregelt. Dazu gehört die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die von Bauträgern und Maklern in der Regel eingehalten werden muss. Falsche Angaben führen hier bereits heute zu rechtlichen und finanziellen Konsequenzen. Der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nach, sind Verkäufer und Bauträger ebenfalls zur korrekten Angabe verpflichtet.
Abschließend möchten wir betonen, dass Bauen und Wohnen in Deutschland bereits jetzt sehr kostenintensiv ist. Gestiegene Baukosten, strenge Standards und umfangreiche bürokratische Anforderungen belasten Bauherren, Käufer und Mieter gleichermaßen. Eine verpflichtende Ermittlung der Wohnfläche durch Sachverständige für alle Immobilien würde die Kosten weiter in die Höhe treiben, da die zusätzlichen Kosten auf die Kaufpreise, Mieten und Maklergebühren umgelegt würden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen unsere Position nachvollziehbar erläutern.
Mit freundlichen Grüßen
Mario Czaja
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Ich beantworte diese Fragen gern mit Hilfe des Bezirksamts direkt. Dafür ist es hilfreich, wenn Sie mir die Fragen nochmals von Ihrer Mailanschrift senden.
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