Weshalb wurde in § 26 WEG die Abberufung des Verwalters nur von einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abhängig gemacht?
Es gibt auch Eigentümergemeinschaften, bei denen die Mehrheit der Eigentümer keine ordentliche Verwaltung haben möchte. Durch § 26 Abs. 3 WEG kann diese Mehrheit einen Verwalter dazu beeinflussen, noch schlechter zu arbeiten, z.B. fehlerhafte Jahresabrechnungen zum Nachteil einzelner Eigentümer oder andere Benachteiligungen von einzelnen Eigentümern. Hingegen müsste ein einzelner Eigentümer trotz § 26 Abs. 3 WEG, Fehler der Hausverwaltung nachweisen und den langen Gerichtsweg (dauert teilweise mit Berufung auch mal ca. 4 Jahre) beschreiten um einen Verwalter abzuberufen.
Nachteilig ist dabei, dass ein rechtswidriger Beschluss so lange gültig bleibt, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Um zu verhindern, dass ein ungeeigneter Verwalter immer wieder neu gewählt wird, sollte gesetzlich geregelt werden, dass ein Verwalter, der abberufen oder dessen Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt wurde, bei der selben Wohnanlage nicht erneut zum Verwalter bestellt werden darf.
Sehr geehrter Herr K.,
haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage.
Das Recht des Wohneigentums wurde 2020 umfassend reformiert. Dabei wurde auch die Rechtsstellung der Eigentümergemeinschaft gestärkt. Diese kann nunmehr jederzeit den Verwalter abberufen, ohne dass es hierfür noch eines wichtigen Grundes bedürfte. Diese Entscheidung können die Eigentümer bereits mit einfacher Mehrheit treffen. Die Vereinbarung höherer Hürden, z.B. einer qualifizierten Mehrheit oder der Zustimmung eines Dritten zur Abberufung, ist unzulässig.
Um die Qualität der Verwaltung zu sichern, wurde die Möglichkeit einer Zertifizierung für Verwalter eingeführt. Dieser hat durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Ab dem 1.12.2022 besteht auch ein Anspruch jedes einzelnen Eigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Im Übrigen ist die Auswahl des Verwalters eine Frage, die alle Eigentümer betrifft. Daher sind Bestellung und Abberufung per Mehrheitsbeschluss zu fällen. Ein einseitiges Blockaderecht jedes einzelnen Eigentümers würde der gemeinschaftlichen Struktur der Wohneigentumsgemeinschaft widersprechen und die Handlungsfähigkeit gefährden. In jedem Fall hat der Verwalter die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Daher kann auch der einzelne Eigentümer bei Pflichtverstößen die Abberufung vor Gericht erreichen.
Mit besten Grüßen
Dr. Marco Buschmann MdB
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