Frage an Gerhard Botz von Michael G. bezüglich Finanzen

Sehr geehrter Herr Gröbner,

vielen Dank für Ihre Anfrage über dieses Forum vom 11.02.2008 zum Verkauf von Immobiliendarlehen. Ihre Besorgnis über das Vorgehen von Kreditinstituten ist nachvollziehbar und absolut berechtigt. Denn häufig resultiert aus einem Forderungsverkauf eine wirtschaftliche Schlechterstellung des Hausbauers. Doch für uns Sozialdemokraten ist klar: Der Kreditnehmer, der immer seinen Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen ist, darf nicht der Leidtragende eines Kreditverkaufs sein. Gleiches gilt selbstverständlich auch für den Grundstückseigentümer, der sich in einer finanziellen Notsituation befindet. Deshalb treten wir Sozialdemokraten mit Nachdruck für eine schnellstmögliche Stärkung des Verbraucherschutzes in dieser Sache ein! Das ist umso wichtiger, da die eigene Wohnimmobilie für die Mehrheit der Deutschen nach wie vor das wichtigste Standbein der Altersvorsorge darstellt.

Wie mir aus Gesprächen mit Fachleuten bekannt ist, sind Veräußerungen von Forderungen aus Krediten international üblich und auch im Interesse eines freien Kapitalverkehrs sinnvoll, weil Banken sich auf diese Weise günstig refinanzieren können. Das schlägt sich in einem niedrigen Darlehenszins nieder und kommt letztlich dem Kunden zugute. Üblicherweise merkt der Kunde von diesen Refinanzierungen nichts, denn der Kredit wird weiter von seiner Bank verwaltet. Nach geltender Rechtslage haben Kreditnehmer, die ihre Rate ordentlich bezahlen, nichts zu befürchten. Wer seine Kreditpflichten erfüllt, muss nicht damit rechnen, dass plötzlich ein Finanzinvestor vor der Tür steht und Rückzahlung verlangt, mit der Zwangsvollstreckung droht oder sogar die Zwangsvollstreckung durchführt.

Darlehen werden üblicherweise durch Grundschulden gesichert. In einer zusätzlichen Sicherungsabrede wird vereinbart, dass die Bank die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nicht betreiben darf, wenn der Kreditnehmer die Raten wie vereinbart zahlt. Verkauft die Bank das mit der Grundschuld gesicherte (Anschluss-) Darlehen an einen Finanzinvestor, wird die Sicherungsabrede zwar nicht mit übertragen. Trotzdem kann sich der Kreditnehmer auch gegenüber dem Finanzinvestor darauf berufen. Der Finanzinvestor kennt nämlich den Inhalt der Sicherungsabrede, weil er sich vor dem Kauf des mit der Grundschuld gesicherten Darlehens über dessen Werthaltigkeit ? und damit auch über die Sicherungsabrede ? informiert. Außerdem unterrichten die veräußernden Banken den Käufer eines Kredits über die Sicherungsabrede. Dazu sind sie verpflichtet. Tun sie es nicht, machen sie sich schadensersatzpflichtig. Erfolgen also Zins und Tilgung vertragsgemäß, schützt die Sicherungsabrede den Kreditnehmer vor einer Zwangsvollstreckung, auch durch einen neuen Darlehensgläubiger!

Kommt es, aus welchen Gründen auch immer, zum Forderungsverkauf, wird es in der Regel zum Nachteil des Verbrauchers ausgehen. Allzu häufig zeigt sich nämlich, dass neue Gläubiger viel aggressiver als herkömmliche Kreditinstitute bei der Eintreibung ihrer Forderungen auftreten. Während sich die Mehrzahl der Banken der sozialen Verantwortung gegenüber ihren Kunden bewusst ist, geht es Finanzinvestoren in aller Regel lediglich um die zeitnahe Realisierung möglichst hoher Renditen durch die Zwangsversteigerung der Wohnimmobilie. Hiervon sind insbesondere Kreditnehmer betroffen, die mit der Bedienung ihrer Kreditschulden in Verzug geraten sind.

Nach meiner Kenntnis gibt es auch Einzelfälle, wo Kreditnehmer, die bis zur Kreditveräußerung ihr Immobiliendarlehen immer ordnungsgemäß bedient haben, nicht gänzlich vor einem Kreditverkauf geschützt sind. Wenn, wie in diesen Einzelfällen geschehen, das Kleingedruckte des Kreditvertrages nicht ausreichend zur Kenntnis genommen wird, dann kann es zur völligen Überraschung des Kreditnehmers kommen. Problematisch allerdings ist die Missachtung des Rechts auf freie Wahl des Vertragspartners für Kreditnehmer, die auf eine Anschlussfinanzierung zur Ablösung der Kreditforderung angewiesen sind. Da Aufkäufer von Immobiliendarlehen in aller Regel keine Banken sind, verliert der Kreditnehmer durch den Forderungsverkauf den an Vertragsfortsetzung interessierten Ansprechpartner für eine Anschlussfinanzierung.

Kreditnehmer, die ihren Zahlungsverpflichtungen stets nachgekommen sind, können zu Recht davon ausgehen, dass ihre Hausbank oder ein anderes Kreditinstitut ihnen eine Anschlussfinanzierung gewährt. Viele Banken werden jedoch regelrecht durch die Tatsache abgeschreckt, dass Gläubiger des Immobiliendarlehens ein Finanzinvestor ist. Läuft ein Darlehen dann aus und kann der Kreditnehmer, der sonst seinen Vertragspflichten immer nachgekommen ist, die Restschuld nicht begleichen, ist er der Situation ausgeliefert.

Kurzum: Die aktuellen gesetzlichen Regelungen bieten meines Wissens nur vertragstreuen Kreditnehmern, die auf keine Anschlussfinanzierung angewiesen sind, einen ordentlichen Schutz. Ein solcher Umstand ist auch meines Erachtens nicht ausreichend und nicht hinnehmbar. Deswegen unterstütze ich die Vorschläge meiner Fraktion für mehr Sicherheit des Kreditnehmers. Sie lauten im Einzelnen:

- Kreditinstitute zu verpflichten, ihre Kunden ausdrücklich über die Möglichkeit von Kreditverkäufen im abzuschließenden Kreditvertrag zu informieren. Und nicht wie derzeit in der Praxis üblich bloß in den AGBs.

- Darlehensnehmer spätestens 3 Monate vor einer Änderung bzw. dem Auslaufen des Darlehensvertrages darüber zu informieren, ob eine Anschlussfinanzierung gewährt wird oder das Kreditverhältnis nicht verlängert wird.

- Einführung einer unverzüglichen Anzeigepflicht bei Kreditforderungsverkäufen. Dem Verbraucher soll es so ermöglicht werden, sich eingehend über den neuen Gläubiger zu informieren und zu entscheiden, ob er eine langfristige Vertragsbeziehung mit diesem eingehen möchte.

- Schaffung einer besonderen Sicherungsgrundschuld mit Verbraucherschutzcharakter.

- Erstreckung der Regeln für Verbraucherkredite auf Immobiliendarlehen.

sowie als schärfste Waffe die

- Einführung eines befristeten Sonderkündigungsrechts für (vertragstreue) Kreditnehmer. Denn jede Form des Forderungsverkaufs ist mit der Kündigung eines Vertragsverhältnisses gleichzustellen. Schuldner und Gläubiger müssen sich auf Augenhöhe begegnen.

Derzeit wird über das Risikobegrenzungsgesetz welches die rechtlichen Regelungen zum Kreditverkauf beinhalten wird im Deutschen Bundestag und in den entsprechenden Fachgremien intensiv beraten. Wir Sozialdemokraten werden dafür sorgen, dass eine deutliche Stärkung des Verbraucherschutzes erzielt wird. Denn der Traum von den eigenen vier Wänden darf nicht zum Alptraum werden!

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Gerhard Botz

PS: Einen erfreulichen Akzent in der aktuellen Diskussion setzten die deutschen Sparkassen. Sie erklären: Die Geschäftsbeziehungen der Sparkassen zu ihren Kunden beruht auf wechselseitigem Vertrauen und ist auf Langfristigkeit angelegt. Deshalb werden sich die Sparkassen nicht einseitig aus einer intakten Vertragsbeziehung lösen und den Kunden ungewollte fremde Ansprechpartner aufdrängen. Bei Problemen wollen sie gemeinsam mit den Kunden nach Lösungen suchen. Drauf können sich die Kunden verlassen!?
Da wir uns im Verbraucherausschuss sehr aufmerksam mit diesem Thema befassen, haben wir Kenntnis genommen, dass auch andere vertrauenswürdige Kreditinstitute, wie z.b. die Dresdner Bank, ähnliche Stellungnahmen öffentlich abgeben.