Frage an Andrew Ullmann von Manfred G. bezüglich Recht
Eigentumswohnung gekauft, Wohnfläche fehlt, Käufer haftet. Warum haftet nicht der Verkäufer? Warum verweigert die Politik den Verbraucherschutz?
Sehr geehrter Herr Ullmann,
im Rahmen der Gespräche über Baumängel wurden wir gefragt, ob wir unsere Wohnfläche schon überprüft haben. Wir haben einen Sachverständigen mit der Überprüfung beauftragt. Die von uns bewohnte Wohnung war um 3,36 % und die im Nachbarblock war um 2,11 % kleiner. Das Aufmaß hat der Sachverständige jeweils in jedem Raum unterhalb der Wohnraumdecke genommen, sodass die korrekte Nutzfläche ermittelt wurde. Leider haben wir im guten Glauben einem Bauträgervertrag unterschrieben, der eine Toleranzgrenze von 2 % und den Hinweis auf die Wohnflächenverordnung beinhaltet.
Der Investor wollte uns die über der Toleranzgrenze liegende Fehlmenge ersetzen, sich das Geld aber bei der Baufirma wieder holen. Diese verwies auf die Wohnflächenverordnung, die Türschwellen und Mauereinlassungen zum Balkon etc. als Wohnfläche hinzuaddiert.
Da wir in den Notarverträgen die Berücksichtigung von Toleranzgrenze und Wohnflächenverordnung unterschrieben haben, konnte sich der Bauherr als Verkäufer schadlos halten. Die Haftung für fehlende Wohnfläche gegenüber Mieter und künftigen Käufer bleibt Dank dieser vertraglichen Regelungen beim Käufer.
Ein Vertrag zwischen Bauherrn und Architekten, wonach dieser bei weniger angefallenen Baukosten ein zusätzliches Honorar bekommt, ist eine weitere Aufforderung zum Material sparenden Bauen auf Kosten des Käufers, der die fehlende Wohnfläche in der Regel gar nicht bemerkt.
Wir haben geglaubt, der Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen sieht hier wie wir eine gesetzliche Fehlentwicklung zu Lasten des unbeteiligten Käufers.
Vor einem Jahr haben wir deshalb die Obleute im Ausschuss informiert, später die Mitglieder und Stellvertreter. Leider war das zu unserer Enttäuschung eine falsche Annahme. Bis heute erfolgte keine Reaktion!
Zwei Landtagsabgeordnete haben uns empfohlen eine Petition im bayerischen Landtag einzureichen, die aus unserer Sicht überhaupt nicht beachtet wurde.
Für uns gewinnt die Frage immer mehr an Bedeutung, ob es an der Arroganz der Abgeordneten gegenüber dem Bürger liegt, ist es die Angst eine große Wählerschicht aus der Bauwirtschaft einschließlich Vertriebsgesellschaften zu verprellen? Selbst die im Vertrieb tätigen Sparkassen und Banken wollen davon nichts wissen, weshalb auch diese in die Haftung einbezogen werden sollten. In der Regel merkt erst ein Mieter, dass seine Quadratmeterzahl im Mietvertrag nicht stimmt, die Baufirma aber nicht mehr greifbar ist.
Der Verbraucherschutzverband WOHNEN IM EIGENTUM hat den Vorschlag gemacht am Ende der Bauphase die Wohnfläche zu überprüfen, damit hätte der Eigentümer, Vermieter und Mieter eine von allen Seiten anerkannte Wohn-/Nutzfläche.
Bitte setzen Sie sich als MdB oder als Fraktion für eine Änderung der derzeitigen Rechtslage im Sinne der Käufer von Eigentumswohnungen ein.
Eine gesetzliche Regelung zum Schutz des Käufers würde dem Steuerzahler keinen Cent kosten.
Ihrer Stellungnahme sehen wir mit Interesse entgegen und bedanken uns im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
B. u. M. G.
P.S: Gerne senden wir Ihnen auch weitere Informationen (Petition, Literatur).
Sehr geehrte Frau Güntsch, sehr geehrter Herr Güntsch,
haben Sie vielen Dank für Ihre Zuschrift. Ihren Ärger kann ich auf einer persönlichen Ebene gut nachvollziehen.
Ein Bauträgervertrag ist grundsätzlich eine privatautonome Aushandlung zwischen Vertragsparteien. Inwieweit eine Toleranz bei der vereinbarten Fläche hingenommen werden muss, wurde von Ihnen vereinbart. Zugleich haben Sie sich auf eine bestimmte Art der Wohnflächenberechnung geeinigt. Der Gesetzgeber steckt hinsichtlich dieser privatautonomen Vereinbarungen immer nur den äußeren Rahmen ab. Nicht ohne Grund ist deshalb beim Bauträgervertrag eine notarielle Beurkundung im Sinne einer Aufklärungs- und Warnfunktion zwingend erforderlich. Zudem sind selbstverständlich auch der Toleranz gegenüber Abweichungen von der angegebenen Wohnfläche Grenzen gesetzt. Da sich bei einem komplexen Vorhaben wie einem Hausbau aber häufig noch Änderungen ergeben können, sind geringe Abweichungen von 2 % noch als rechtens anzusehen.
Bei derart umfangreichen Vertragswerken bietet sich deshalb immer an, den Vertragstext vorab von einem Experten prüfen zu lassen. Im Hinblick auf die Toleranzgrenze empfiehlt es sich, eine Beschaffenheitsvereinbarung unter Angabe der konkreten Baufläche in den Vertragstext aufzunehmen. Weicht diese dann von der vereinbarten Größe ab, liegt ein Mangel vor.
Um sich bei der Vermietung einer solchen Immobilie nicht dem Risiko der Mietminderung auszusetzen, empfiehlt sich die Aufnahme folgender Klausel, die 2010 vor dem BGH (VIII ZR 306/09) Bestand hatte: „Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. x Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“
Mit freundlichen Grüßen
Prof. Dr. Andrew Ullmann
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