Frage an Hakan Taş von Bernhard M. bezüglich Wirtschaft

Die Wasserwerke rechnen nur den Wasserverbrauch des gesamten Hauses ab, weigern sich aber trotz vorhandener wohnungsbezogener Kaltwasserzähler die Kosten des Wasserverbrauchs analog zur Abrechnung der Stromkosten direkt mit den Eigentümern oder Mietern der einzelnen Wohnungen abzurechnen. Was will Ihre Partei unternehmen, um diesen Missstand zu beenden?

Sachlage:
Seit dem 3.9.1997 enthält die Berliner Bauordnung eine Vorschrift, wonach alle Wohnungen in (ab diesem Zeitpunkt errichteten) Neubauten mit eigenen Wasserzählern ausgestattet sein müssen. Die novellierte Bauordnung Berlin ist im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 16/2016 S. 361 bis 373 vom 28.06.2016 veröffentlicht worden und tritt am 1. Januar 2017 in Kraft. Jede Wohnung muss einen eigenen Kaltwasserzähler haben. Da sich die Pflicht zum Einbau eines Warmwasserzählers bereits aus der Heizkosten-Verordnung ergibt, wird die Bauordnung so gefasst, dass jede Wohnung einen eigenen Kaltwasserzähler haben muss, so die Gesetzesbegründung des Senats. Nach der Betriebskostenverordnung – eine Bundesverordnung - zählen zu den von der Mieterin/dem Mieter zu tragenden Betriebskosten neben anderen die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Eichkosten für Kalt- und Warmwassermessgeräte können seit 2004 umgelegt werden. In vielen Häusern sind schon Wohnungswasserzähler (so genannte Wasseruhren) installiert, die eine verbrauchsabhängige Umlage der Wasserkostenermöglichen und so für mehr Gerechtigkeit bei unterschiedlichem Nutzverhalten sorgen. Der sparsame Umgang mit Wasser wird bei diesem Abrechnungsmodus durch niedrige Betriebskosten in Euro und Cent belohnt. Bei Kaltwasser und Abwasser muss eine Abrechnung nach Verbrauch erfolgen, wenn sämtliche Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit über geeignete Messeinrichtungen verfügen. Die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche ist allerdings zulässig, solange (noch) nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind (BGH v. 12.3.2008 – VIII ZR 188/07 -). Hat der Vermieter nachträglich Wasseruhren eingebaut, muss er das Wasser ab der nächsten Abrechnungsperiode verbrauchsabhängig abrechnen (§ 556 a Absatz 1 Satz 2 BGB). Allerdings erlaubt § 556 a Abs. 2 BGB für den preisfreien Wohnungsbau, dass auch die Kosten der Wasserversorgung … „ganz oder teilweise“ nach dem unterschiedlichen Wasserverbrauch der Mieter umgelegt werden dürfen. Dies bedeutet, dass hier auch ein Grundkostenanteil (von beispielsweise 30 Prozent) weiterhin nach der Wohnfläche umgelegt werden darf. Im Sozialen Wohnungsbau hingegen ist die 100-prozentige verbrauchsabhängige Kostenumlage gesetzlich zwingend vorgeschrieben (§ 21 Abs. 2 und 3 NMV). Wird der Wasserverbrauch durch Wasseruhren festgestellt, muss der Vermieter den in Ansatz gebrachten Verbrauch darstellen und den Rechenvorgang, der zu den in der Abrechnung genannten Kostenbeträgen führt. Geschieht dies nicht, ist eine Abrechnung hinsichtlich dieser Position nicht fällig (AG Leverkusen v. 3.5.94 – 28 C 144/93 -). Maßgebend für die anfallenden Wasserkosten ist nur die am Übergabepunkt der Wasserwerke installierte, geeichte und plombierte Wasseruhr. Anhand des Ableseergebnisses dieser Wasseruhr wird eine Rechnung vom Versorgungsunternehmen erstellt. Die anfallenden Kosten sind dann durch die Hausverwaltung, bzw. den Vermieter entsprechend der Ableseergebnisse der privaten Wohnungswasseruhren auf die Mieter aufzuteilen. Wegen der Messtoleranzen der Wohnungswasseruhren ist die Summe aller Einheiten auf diesen Zählern immer niedriger als der auf der Hauptwasseruhr angezeigte Verbrauch. Selbst wenn keine Zapfstellen ohne eigenen Wasserzähler vorhanden sind, kann zwischen der Anzeige der Hauptwasseruhr und der Summe der Einzelzähler eine Differenz von bis zu 10 Prozent auftreten!

Fazit: Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung – nicht das liefernde Wasserwerk – muss für die Mieterinnen und Mieter den in Ansatz gebrachten Verbrauch und Rechenvorgang darstellen. Das Land Berlin hat die Gesetzgebungskompetenz für die Pflicht, dass Bauherren bzw. Eigentümer (Kalt-)Wasserzähler in den Wohnungen einzubauen haben. Diese Kompetenz hat das Land Berlin genutzt. Das Land Berlin hat keine landesgesetzliche Regelungskompetenzbezüglich der Vereinbarungen über Betriebskosten, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), einem Bundesgesetz geregelt sind, und der Betriebskostenverordnung, die eine Bundesverordnung ist. Wir empfehlen für den konkreten individuellen Fall eine Rechtsberatung bei einem Mieterverein, einer Mieterberatungsstelle oder einem Rechtsanwalt.